事项：

11月26日晚，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行(3.97,0.01,0.25%,吧)、农业银行、中国银行(3.25,0.02,0.62%,吧)、建设银行(4.33,0.04,0.93%,吧)、交通银行(4.90,0.06,1.24%,吧)、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。

评论

央行再次降息符合我们的预期。今年以来，全国房地产开发投资增速一直呈逐月放缓态势，交易量大幅萎缩，房价也出现下降的趋势。市场积累的泡沫在全球金融海啸的背景下集中显现，经济衰退影响到居民的消费预期。我们在9月底推出的四季度投资策略报告《政策松动或带来交易性机会》判断未来3个月政策松动可期;在10月22日《景气持续回落，政策松动或超预期》的报告中，认为政策放松的空间和力度会非常大，有进一步降息的可能。在11月17日的行业月报《短期效应不明显，累积效应可期》中明确指出，未来将有很大降息空间。本次央行大幅度降息政策的出台，印证了我们前期的判断，但108bp的幅度超出了几乎所有的市场预期。

大幅度降息彰显政府“保增长”决心，对稳定房地产市场意义重大。在遭遇全球金融危机，经济下滑，通缩忧虑上升的环境下，主要国家和地区均进入减息通道，人民银行在过去的2个月中第4次减息，并在前后推出了一系列刺激经济的政策措施，显示了政府“保增长”的巨大决心。房地产作为国民经济的重要支柱产业，对于拉动上下游行业发展举足轻重，对稳定金融业至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生作用显著。因此，房地产在“保增长”中重要地位的确立，也更坚定了我们对于房地产行业长期发展的信心。

降息直接降低开发商借贷成本，改善房企现金流。得益于金融市场结构的简单以及利率的直接管制，我国的借贷者可以很快享受到央行降息的好处，降息将直接减少房地产开发企业的资金成本、改善房企现金流，降低开发成本。按照目前上市公司2304亿元有息负债测算，本次央行降低贷款利率108个基点后，上市公司一年可以节省利息开支24.9亿元;行业平均EPS提升0.03元。降息将直接降低开发商借贷成本，改善房地产开发企业的现金流，从而缓解目前国内房企普遍面临的资金压力，尤其是对那些有息负债率较高的开发商和一些绩差公司作用尤其为明显(见表2- 4)。测算显示，首开股份(7.70,0.70,10.00%,吧)、招商地产(13.20,0.00,0.00%,吧)、金地集团(7.47,0.46,6.56%,吧)、保利地产(17.78,0.40,2.30%,吧)等相对于降息较为敏感。

大幅降息将显著减轻居民购房负担。本次降息108个基点，考虑0.7倍优惠利率下限，实际房贷利率已经很低，已经接近2000年以来最低水平，消费者购房负担减轻较显著，购买力得到增强。假设贷款10万元，按照平均20年按揭测算，相对于本次降息前，购房负担降低6.24%;相对于本轮减息周期前，购房负担累计减轻17.73%(见表1)。

降息有助于进一步刺激楼市消费、提振销售。根据我们对北京、上海、深圳、南京、天津及杭州等大城市成交量数据的跟踪情况来看，在11月1日中央“房地产新政”开始实施后，各大城市交易普遍呈现出反复震荡走暖的迹象，虽然趋势仍有待观察，但可以肯定的是，本次大幅度降息，无疑将对继续恢复购房者信心，改变消费者预期，进一步刺激楼市消费、提振销售具有显著的促进作用。我们维持前期的判断，认为一系列政策的累积效应有望带动行业率先复苏，预计2009年房地产销售量会超过目前市场的普遍预期。

维持行业“推荐”评级，“保招万金”仍是首选品种。此次降息的力度明显超过了市场的普遍预期，预计将促发地产板块进一步走强。目前楼市面临的主要问题仍然消费信心不足带来的观望气氛浓郁，从而导致成交持续低迷。我们认为，一系列利好政策对行业基本面虽然不能产生立竿见影的效果，但随着政策的累积效应会从量变到质变对行业产生影响，人们的消费预期会逐步得到改变。我们维持“未来3-6个月地产股表现将强于大盘”的判断，维持行业“推荐”的评级。在行业分化加剧背景下，拥有品牌、品质和资源稀缺优势的公司将会获得更为有利的生存环境和更大发展空间。在重点城市销售普遍萎缩40%左右的情况下，龙头公司仍然能取得10-20%的正增长，远好于行业平均的销售，这将使这些公司的市场占有率进一步扩大，未来的成长空间也更大。因此，我们认为“保招万金”仍是地产股投资的首选品种，并看好安全边际较高的区域龙头，如华发股份(10.78,0.85,8.56%,吧)、云南城投、滨江集团(8.16,0.30,3.82%,吧)等。