11月初，我们对成都、绵阳的房地产市场进行了为期三天的实地考察：我们先后与长虹置业的高管和成都万科的营销策划经理进行了交流，并实地考察了万科的魅力之城和金域蓝湾、首创置业的爱这城和国际城、龙湖地产的三千里和成都本地最大的开发商—蓝光地产的富春东方项目。
成都楼市成交下滑76%，但房价跌幅不大
今年1-9月份，成都市新建商品住宅的成交面积大约为400万平方米左右，与去年同期相比下降了76%，最近几个月的成交量也一直维持在40万平米上下的低水平。不过，房价的跌幅倒并不很大：1-9月份商品住宅的成交均价比去年同期还高出约5%。即使以当前的房价与去年最高的9月份相比，下跌的幅度最多也不会超20%。
房价泡沫不大，但短期库存待消化
从购买力的角度看，我们发现成都的房价与上海、深圳等一线城市相比要可负担得多。目前，成都的平均房价大约在5600-5700元/平米左右，而当地主流购房人群的月收入大概在4000-5000元左右，房屋单价与月收入的比例大约是1.2，而上海、深圳差不多都在1.5以上。但是，成都楼市的短期走势仍不乐观：首先，目前市场上的库存大约有8万多套合840万平米，当月库存与销量之比已经达到25.3。其次，从万科最近所做的价格测试来看，取消价格优惠(相当于5-10%的提价)之后，成交量比上月下降了将近一半，显示客户对价格仍旧高度敏感。
市场集中度高，开发商高价拿地恶果难咽
与一般城市相比，成都的房地产市场的集中度要高得多。去年，市场份额前五名的开发商：蓝光、万科、中海、龙湖和华润总共大约占据了市场30%的份额。在去年楼市的大起大落面前，不少开发商也犯了一些致命的错误。占据成都市场10%左右的蓝光地产去年高价拿了几块土地，最近已经传出裁员的消息;九龙仓去年以楼面地价16000的天价拿下了一幅商业用地，现在也是进退两难;万科、华润和龙湖也各拿了一块地处偏远、高容积率的土地(容积率在5.0-6.0)。现在看来，这些项目一方面消费者的接受度不高，另一方面也超出了基础设施的承载力，出现亏损几乎已成定局。
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