直观地讲，跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一

般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、

书房、卫生间等，如望京A5区。

复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅（通常是2.7米）高，可

在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限

的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。这种做法在香港的住宅设计

中有一些例子，是适应其用地、空间极其缺乏的情况而出现的。

复式住宅实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底 层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一

侧不做墙壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下

面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间），和底层之间有视线

上的交流和空间上的流通。而跃层住宅的上下两层之间完全由楼板分离，只通

过楼梯联系，和复式住宅的空间是两种不同的类型。

在北京市的住宅建设中，很少有做到真正意义上的复式住宅的，常见到的

是在住宅楼顶层，利用屋顶或坡屋顶空间向上跃半层，这样的住宅该如何界定 呢？简单地讲，如果上下两层完全分隔，应称为跃层住宅；如果上下两层在同

一空间内，也就是说从下层室内可以看见上层的墙面、栏杆或走廊等部分，应

称为复式住宅。

其实对于使用者来说，不论住宅的名称如何界定，面积才是他们真正关心

的内容，那么，如何计算这两类住宅的面积呢？

跃层住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面

积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高，可以参照

北京市城乡规划委员会和城乡建设委员会1997年颁发的《北京市计算住宅使用 面积的规定》进行计算，其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准：

利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（盥洗、便溺、采光、通

风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积：

1、使用房间的净高度最低处不应低于1.5米（含）；

2、使用房间净面积的一半（含）以上不低于2.1米（含）。

满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米

（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米（含）部分净面积的2倍计

入使用面积。

复式住宅的面积计算也参照同一标准。如果夹层面积部分满足上述条件，

应计入使用面积。