香港房地产业界流传着这么一种说法———投资民宅、别墅是铜;投资办公楼、写字楼是银;而投资商铺则是金。
作为当前房地产市场上的二大主要投资形式,投资商铺和投资民宅在许多方面都有着很大的区别,笔者在此予以对比和总结。
1. 投资类型:商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的,投资者用商铺来经商或租给客户去经商,其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。
2. 地点和环境:商铺对地段和环境的要求比民宅更高。location(地段), location and location对于商铺更是金科玉律!除了宏观地段和环境外,具体位置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。民宅需要安静优雅,而商铺需要人气鼎盛!
3. 租客和租期:客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造,并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金,也需要稳定地长期经营生意,就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以,商铺的一次租约的租期往往会达到3-5年,甚至5+5年(5年option选择权)。并且,商铺租客的生意越好,其续租约的肯定性越大。而民宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子,一般租期也短。
4. 租金:商铺的租金可以用单位面积(平方英尺)/年的租金来计算,也可以用月租金来计算。物业主可以要求租客交纳gross lease(总租金,全包),也可让租客只交纳net lease (净租金),然后让租客自己去交纳其它种种费用(如t.m.i.- 税,管理费以及水,电,气,保险等)。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定,在续租约时租金涨幅则会随行就市,不受政府限制,故涨幅可能相当大。而民宅一般是以月租金来计算,租金中往往包括管理费或水,电,气等,每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金收益一般比民宅为高。
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