《土地管理法》将做重大修改

正在修订的《土地管理法》中将确认集体建设用地、宅基地和农用地使用权流转的合法性。消息人士称，该修改建议一旦落实，令人困扰的“小产权房”问题将不复存在，农民征地补偿标准将有具体的市场价值参照，“以土地换身份”、“农民社保”等问题或将迎刃而解。

农地流转合法化

据悉，《土地管理法》正由国土资源部政策法规司修改当中。从目前已经完成的修改建议看，在该法修改建议的核心部分，土地所有权和使用权相关章节中，明确规定：“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权可以转让、出租和抵押。农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押。”

对宅基地，修改建议也明确，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。经批准，宅基地使用权可依法转让、出租和抵押;但转让后，不得再申请宅基地。

与此同时，农用地使用权也被纳入正常市场交易范围，可以转让、转包、互换、入股、继承、抵押。

这意味着相对于现行法律，修改建议有关于集体土地使用权流转的内容发生了质的变化。现行《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”现行《担保法》也规定：“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。”

这种调整解除了小产权房问题的法律障碍。按照在房地产交易中采取的“地随房走”的法律原则，房屋所在的土地不能依法转让导致在该土地上自建的房屋依法亦不能买卖。这就是“小产权房”在法律上难以成立的根本原因。

据称，此前国土资源部内部对于类似宅基地的流转等问题仍有分歧，但修改建议显示，该讨论在国土资源部内部已初步达成共识。

城乡统筹的一大步

集体土地的合法流转意味着城市居民和农民享受同等的权利。城市居民不仅可以购买一度只能限于农村居民内部流转的宅基地自己建房，也可以受让、承包或者租赁集体土地用于投资、生产和经营。而且这些土地的使用权可以抵押、入股以获得金融支持和扩大发展。

除征地补偿问题外，《土地管理法》的修改也有利于解决在城乡统筹过程中农民的社会保障问题。这意味着城乡统筹的一大步。城乡统筹包括推进公共服务一体化、户籍制度改革和农村生产要素市场一体化。都江堰市统筹城乡工作局局长罗朝鹏表示，成都城乡统筹正着力于农村产权制度改革，这才是改革的核心内容。

不过，消息人士称，土地管理法的修订工作目前仍由国土资源部政策法规司统一协调，尚未报送国务院。今年10月交全国人大审议已无可能，新修改的《土地管理法》最快也要在明年上半年公布。