然而，地块的出让却设置了前所未有的“门槛”：根据挂牌文件要求，汇山中块的竞得人“须建设并无偿提供不少于3万平方米建筑面积的新上海国际航运大厦”归政府所有。所以，中标的开发商最终只能拥有4万多平方米的“自主”面积——导致实际土地成本几乎提高一倍。
当时有开发商表示，所谓无偿建楼的附加条件，其实就是土地出让方为了阻挡其他开发商而故意设置的一道高不可攀的门槛，其目的就是为原来的“地主”上港集团拿地清除对手。
最终，上港集团的确通过旗下的“汇港”竞得该地块。市场上有人针对“3万平方无偿建设”的条件放言称，唯独对上港集团，或许可以做到以“无偿建设”之名，享无偿使用之实。
处心积虑保驾汇港获地，还有另外一层意义——让已经获得相邻的“汇山东块”汇港公司可以联动开发。
合作双方风头强劲
在整个北外滩的规划中，汇山码头段(西块、中块、东块)可以说是最为优质的地块之一，而作为原“地主”身份的上港集团，在整个项目中的份额也远远不止“中块”这么一小部分。
无论东块、中块，汇山地块均堪称全球瞩目。早在2005年，喧嚣一时的“北外滩摩天轮”计划建于汇山东块之上，消息传出，引起了绿地、东方明珠、中远三林、韩国三星等20多家企业的强烈兴趣，可惜，最终东块花落民营的浙江华门，其以惊人的34554元楼板价傲视群雄而中标，创造了当时上海楼板地价的最高纪录。惊天高价的结局是两年不到就被政府“收回”，上港集团旗下的汇港，正是在东块的第二次出让时出现在上海公众眼前的——上港集团与方兴地产共同注册(各占50%股权)的汇港房地产(项目公司)，在去年2月以招投标方式竞得了占地逾3.5万平方米的汇山东块。或许是为了项目的开发需要，今年上半年，汇港房地产的注册资本已经由5.3亿元增加至12.3亿元。
上港集团，曾经的浦江沿岸诸多顶级地块的原“地主”，却在其陆家嘴诸地块中参与度极低，给人的印象是其根本没有底气做大型商业地产的持有方和经营者，但为何在最新的北外滩汇山(中块、东块)地块中突然“雄起”呢?答案很简单，上港集团最新搭上一个风头强劲的合作伙伴——香港上市公司方兴地产(00817.HK)。
以中化集团在香港的窗口起家直至上市的方兴，近来在浦江两岸发飙——获得母公司将金茂大厦注入，接着方兴地产以并列大股东(各50%股权)的身份同时吞并上港集团的汇山中块、东块，它即将成为浦江两岸最令人瞩目的大型商业地产的开发商、持有方和经营者。
今年2月，汇山中块出让时，标书要求汇山中块的设计方案要符合汇山地块整体规划要求，并与汇山东块、西块基地的港池和地下空间“整体规划设计、统一施工、费用分摊，确保公共安全及地下空间各港池的贯通使用。”
随后，方兴地产在4月底发布的2007年年报中也提及，北外滩“汇山码头项目”与小陆家嘴隔江相望，由东、西、中3幅地块(西块50%股权已由方兴计划由母公司中化集团获取，另50%亦属上港集团)组成，建筑项目将包括办公、商业、会议、酒店、公寓式酒店，以及游艇港池在内的所有设施，将“形成沿江经典建筑群”。按照虹口区政府对北外滩的规划，“汇山码头”还将与地块西侧的上海港国际客运中心相连，形成一个两倍于外滩长度的滨江区域。
所以，方兴地产已经与上港集团共同拥有整个“汇山码头”——北外滩最好的滨江段的半数权益。这样“贯通设计、开发”之下的整个汇山地块，岂有中块单独“退地”之理。
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