"7月份以来，东莞普通住宅成交均价屡创新低，大有无底下跌的趋势;然而，房价无底下跌是不可能的。"这是日前中原发布的监测数据报告观点。据介绍，东莞普通住宅经历了7-8月的降价促销，成交均价已经有了抬头的迹象，并出现了连续4周的上升。

高企地价成房价支撑点

据介绍，2007年房价高企的一个重要原因是地价的持续高涨。监测数据显示，2007年商住用地楼面地价为2647元/㎡，环比2006年上涨142.4%。按照房地产开发程序，从项目拿地开始到楼体外立面初步成型，一般需要1-2年的时间，因此2008年供应的项目多为2006-2007年拿地的项目，其中以2006年下半年至2007年上半年为主。故2008年供应项目的楼面地价应以2006年下半年至2007年上半年期间的地价来计算土地成本，而根据东莞中原研究部的监测数据计算得出2006年下半年至2007年上半年的商住地块楼面地价为1399元/㎡。

业内人士认为，随着2008年下半年至2009年的供应项目以2007年拿地项目居多，项目的土地成本增高到近年的最高点2647元/㎡，对于高价拿地入市的项目，随着整体房价的不断回调，地价成本在房价的比重将会不断上升，而开发商从地价上获取利润的空间将会进一步压缩，其对房价的下降已经逐步形成一种支撑。

成本上升收窄降幅空间

进入2008年以来，在国际原油和粮食价格上涨的引领下，国内CPI和PPI(全国工业品出产价格水平)持续高涨，8月份PPI更创下了历史新高10.10%，从宏观方面说明生产材料价格仍然处于高位。具体到房地产的建安成本，建筑原材料价格也出现了明显的增幅，据东莞建设网最新一期公布的建筑材料价格可以看出，东莞市建筑材料同比2007年同期均有约15-30%的增幅，虽然环比有站稳的态势，但建筑材料成本上涨迅猛已经成为不争的事实。

据了解，不久前广州市公布的一通知表明，2007年广州市建筑安装工程每平方米造价高层(有电梯)住宅为1750元，多层(无电梯)住宅为1275元。中原地产相关负责人认为，由于东莞与广州在工程建设方面成本构成相当，但东莞市场以小高层(带电梯)为主，故2007年东莞市普通住宅造价可近看为1500元/㎡。由此不难发现，受建筑成本上升的影响，未来房价的降幅空间将越来越小。

房地产开发利润回归理性

2008年上半年，普通住宅的地价与建安成本已经构占了其成交均价的52.75%，而2008年8月份，这两项成本的所占房价的比例上更升到60.91%，再除去约20%的其他成本，东莞普通住宅的开发利润率在短短两个月内由27.25%降为19.09%，缩水了8.16%。

据中原监测数据显示，8月东莞住宅市场整体利润率约为19%，但随着建筑成本、最低工资标准、营销成本等各项成本的提高，住宅开发的利润率已经逐步接近甚至部分低于15%，已经基本达到东莞市非经济适用房开发项目预交所得税所定下的15%的利润率。业内人士表示，受近期各大开发商价格调整的作用，东莞住宅市场进行了第二次大范围价位回调，而房地产开发的利润率也随着价格的回落得到了进一步压缩。