相关数据显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。一方面，东莞公寓供应面积在不断加大，另一方面，在房贷新政影响下，市场为此进入长时间的调整期，小户型单位也陷入销售困境。在这样前提下，部分以小户型为主打产品的发展商开始改变策略，东莞部分公寓纷纷修改原建筑规划，变脸成写字楼。
现状
地产掀起“修改规划”旋风
一股“修改规划”旋风正在东莞地产市场掀起。
8月25日，东莞市规划城建局网站信息显示，由华和商业大厦建筑有限公司与东莞市友和实业发展有限公司联合开发、位于东城中路与莞龙路交会处的华和商业大厦申请改变规划。根据新规划，建设单位申请将原9～14层公寓更改为办公用房，涉及面积10073㎡。
同样是在8月，由来自深圳大中华地产开发、位于CBD中心区域的尚书银座申请变更的建筑方案也在网站上正式公示。根据公示内容显示，该项目将在23层的中庭和顶层即23层的屋面增加会所，共增加面积2520㎡。
上段时间，有坊间传言，位于中心区域某项目三期规划将做出重大调整。据透露，根据之前规划，该项目三期项目由四栋建筑物组成，其中两栋属于写字楼用途，另外两栋属于公寓户型。9.27新政实施后，小户型单位销售一直不理想，在这样的前提下，该开发商立即着手改变三期项目规划，即减少公寓项目供应量，增加写字楼建筑物到三栋。记者浏览东莞市城建规划局网站了解到，早在今年3月，关于该项目三期建筑方案变更的公示已经挂在网上，5月，市规划局正式公布变更处理情况公告，并同意该项目三期建筑方案变更。根据规划局给出的公告表明：公示期间，共收到反馈意见6份。意见认为，增加办公楼面积，会使原有的物业贬值，造成损失。对此，市规划局给出的答复是：该项目为新城市中心的商业和办公区，其三期方案变更后，用地性质和使用功能、建筑规模和原方案保持一致，建筑方案符合城市规划和有关规范的要求，因此同意变更方案。
值得关注的是，由东莞建工集团开发、位于南城莞太路的名门公寓物业类别为公寓，自去年推出后，该项目一直以酒店式公寓面孔展现在大家眼前，开创了东莞公寓单位别类经营的先河。
原因
任何事物的产生，都有缘由，东莞地产市场公寓项目纷纷修改用途的背后，也同样隐藏着因子。
投资客撤市致销售陷入困境
2006年“横空出世”的一项房地产调控“新政”彻底打乱了东莞商品房的供应格局。这一年6月，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90㎡以下的中小套型住宅，“90/70”政策时代由此开创。
在这一政策主导下，纵观东莞这几年小户型的供应量，市场供应量呈现不断增大的特点。根据东莞中原分析报告认为，2004年，东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，到去年9月为止，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年底一些新项目，东莞小户型去年供应总量突破12000套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，东莞市公寓供应量就达到138万㎡，其中去年新增供应69万㎡，今年1～8月新增供应41万㎡。
一方面，东莞小户型供应量在逐年增加，另一方面，一纸房贷新政的实施，让小户型销售直接陷入困境。
由于小户型公寓有着总价低、首付低等优势，直接导致目前市场上大部分小户型产品的客户群体都以投资为主。9.27新政的实施，对小户型单位影响最大。东莞中原地产曾作出市场结论：“首付从两成提高到四成，相当于首付款增加一倍以上，首付压力剧增。以去年市区小户型8000元/㎡的均价计算，总价普遍在40万～50万元之间，之前的首付是8万～10万元，调整后首付16万～20万元，部分中小投资者将被拒之门外，有效需求大幅下降。”据实证分析，首付提高10%，短期有效需求下降20%。以此推断，首付提高20%，短期有效需求保守预计下降30%以上。
在首付提高、收益率大幅下降的前提下，以投资为主的小户型楼盘正陷入销售困境。
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