今年以来，尽管有房地产开发一直在把房地产市场的风险无限放大，说什么房地产企业资金链断裂;说什么房地产市场的价格如何不能大跌，下跌之后会造成多大的风险等。而房价最不能下跌的理由就是，如果房价下跌会引起广大购房者的退房潮，而这种退房潮会破坏既有的房地产市场秩序及引起社会问题或危机。比如说，万科上海楼盘今年以来的连续降价已引发前期购房者“退房”的呼声，因此，房价不能跌。
可以说，在一个成熟的市场经济中，这样一种房价不能跌的理由根本上是不存在的。因为，在市场中，任何交易都是通过合约来进行的，一宗交易得以完成就得以合约承诺为基准。政府的三大基本职责之一，就是保证合约有效履行。而市场的价格无时不在变化，这种价格变化的风险就得通过合约签订让合约当事人分别来承担。
但是，在中国，购买住房合约签订之后，购房者为什么可以在房价的变化之后，要采取退房的方式来让房价下跌的风险让房地产企业来承担呢?这不是完全破坏了基本的市场秩序吗?
其实这里有几个问题，一是大家知道我们居民购买的这些住房都是期房，而我们的居民为什么愿意购买期房，就在于过去房地产开发商及有些政府相关部门一直在强调，购买期房可以获得价格上的优惠。也就是说，购买期房的价格要比购买现房的价格便易。但实际上，大多数居民没有考虑到，这只是在房价上涨时可能结果。如果房价下跌时，情况则不是这样了。因此，当房价下跌时，购买期房的民众看到自己早就付钱购买的住房的价格下跌时，他们当然是不愿意承担这种风险了。因此，不少居民退房与早些时候对购买期房的误导有关。
二是已购买期房的民众之所以要退房，还有于我们政府职能部门没有真正能够保证合约认真履行有关。在市场中，任何交易都得通过不同的合约来完成，由于市场的不确定性，交易合约的纠纷随时都会发生。如何保证交易合约的有效履行，政府相关部门作为独立的第三方，就得公正公平来处理这些合约的纠纷，这样才保证市场的交易顺利进行。目前许多合约纠纷的出现就在于没有这样一种保证，特别是房地产市场。比如说，地方政府不希望当地的房价下跌，它就不会对这种退房合约纠纷公平公正处理。在这种情况下，房价一下跌，购房者自然希望把风险转移给他人来承担。
现在我们再来讨论两个问题，第一个问题是在购房期间，房价下跌的风险由谁来承担?第二个问题是在房价下跌的情况下，是房价下跌破坏了正常的市场秩序呢?还是其他方面的原因。
对于第一问题，在一个成熟的市场中，其实是十分简单的问题，合约当事人只要履行合约就可以了。比如说，现在有一种所谓的“无理由退房”合约。这种合约规定，购房者在购买期房期间，如果出现房价变动，购买该项目住房的人可无理由退回所签订合约购买的房子。风险当然基本上是由房地产开发商来承担了。但是，这种合约必须建立在有独立第三方保证履行的基础上，如果没有这种保证，这种“无理由退房”合约的风险是不确定的。特别是当房地产开发商把这种合约当作一种融资工具及营销方式，签订这种格式化“无理由退房”合约的购房者风险更高。因为，一旦这种合约的中止，购房者是无法通过正当的途径让这种住房项目公司来承担合约风险的。因为，很简单，在严重信息不对称的情况下，购房者是不知道这种与市场法则相悖的格式化合约风险分担的情况。
