城市化进程放缓
城市化率快速提升是人口对城市住宅需求集中释放的过程。在过去的10年里，我国城市化率从33.35%提升到44.9%，2亿人口从农村进入城市，为住宅市场带来旺盛的需求。动态来看，我国的城市化水平还存在较高的提升空间，这也是投资者和开发商对于未来房地产投资和消费保持乐观预期的主要原因。但下图显示，最近几年城镇新增人口在减少，新增人口的住宅需求可能下降。
中国房地产市场现状
未来10年住宅真实需求平均增长缓慢
根据我们的预测，未来10年住宅新增需求量5320万套，较上一个10年新增需求4860万套，需求总量增长约10%。如果按照户均面积90平米计算，未来10年住宅需求的总建筑面积47.7亿平米，年均销售面积4.7亿平米，较2007年住宅销售面积6.9亿平米下降32%。我们认为未来住宅销售将呈现均值回复式的下降过程，某些年度的销售量应该比4.7亿平米更低。
住宅供给过剩
住宅的供给方地产开发商似乎完全没有感觉到住房需求萎缩趋势的严重性，他们对未来依旧相当乐观。统计数据显示，2007年商品房新开工面积9.4亿平米，2008年1至4月，商品房新开工面积同比增长20.5%。如果商品房新开工面积全年保持20%的增速，2008年将达到11.16亿平米，两年合计新开工20.56亿平米(预计住宅面积在18亿平米左右)。根据我们的测算，住宅市场未来10年的需求量也只有47亿平米左右，2007和2008年两年新建住宅基本能够满足未来4年住宅的需求量。或者说，如果未来10年商品房新开工面积保持在每年10亿平米，总共100亿平米的供给量远远超过47亿平米的真实需求。
我们预期，2008年住宅投资将维持高位增长，2009年后住宅投资出现拐点，并持续2年的负增长，然后恢复平稳增长。从房地产投资总量上看，2007年我国房地产投资2.52万亿，占GDP的比重达到10%左右，今年以后可能逐渐回落到5%左右的国际平均水平。
土地未必稀缺
根据《全国土地利用总体纲要》，到2020年我国耕地面积保有量要确保在18亿亩以上。根据国土资源部的统计，2005年我国耕地面积在18.31亿亩左右，那么，从2006年至2020年可利用开发的耕地面积约3000万亩。
从1998年到2007年，全国完成土地开发面积16.54亿平米，地产公司购置土地面积27.07亿平米，约合244万亩和399万亩。根据我们的测算，350万亩的土地已经能够满足未来10年商品房建设的需求，占未来可供土地总量不到15%，土地供应比较充足。
