□复旦大学房地产研究中心主任华伟教授

供需格局未变

中国的房地产市场存在很大争议，但我认为供需格局没有发生根本的改变，而是预期有所变化，整个宏观经济面临着滞胀的风险。就房地产行业而言，如果当年是上海感冒全国吃药的话，那么现在是宏观经济感冒房地产吃药。

3年前我做过预测，说房地产要涨，冒了个天下之大不韪。今天我公开说，当前上海的房价不但不会跌而且还是中国楼市的“定海神针”。我的判断很简单，房地产相关政策要调整分配格局很难，但情况又非常紧急，一些非常措施应该会陆续出台。

中国的汇率受制于特殊的国情，短期内不可能大幅提升，未来三年不可能完成财政收入转型即高度依赖流转税，再加上两年过渡期，至少五年之内，外资存在着强劲的人民币升值预期，资本流入是不可避免的。

为什么房地产政策会有所松动?这跟中央领导对国情的认识、对风险的把握有重大关系。全面紧缩银根让国内的企业普遍缺钱，剩下只有外资可以进入中国的房地产开发领域。有了这五年的安全期，越是从紧，外资越是中意中国房地产市场。

房价三年内一定会涨

中国的房价远未到掉头的时候，上海作为最后的堡垒，不会倒下。上海的房价会波动，但是绝对还没有出现一面倒的下降共识。中国国情、行业规则在支撑着房价上涨，中央政府本身也不希望房价大跌，更不希望房价涨快了引发固有的矛盾。我不认为中国的房地产市场缺乏需求和市场前景，尤其政府不允许把最后的一道门槛踩烂，所以当前的期望是不跌也不能快涨。同时以上海为代表的长三角的房价形成一个涨跌参半的良性市场预期，可能是政府最乐意看到的。

热钱买房子不会直接导致CPI、PPI上升，因此可以适当吸引大量的过剩资金进入存量物业，让存量房为一手房分流资金压力。可以适当放松外方收购存量房以及非住宅物业，为过剩资金 “泄洪”。

上海房市可能稳中有进

保底限高是一个政策底限。今年按季度分配贷款保证了房价不可能全面开花，但一定是梯度开放，热点轮动。上海市中心的房子越来越稀缺，托底以后，接下来是防涨，上海政府调控的压力是非常大的。

今年银根应该会逐步地小规模放松，但不会全面开放房地产个贷，而下半年可能会适度松绑。二手房交易经过三个月左右会随着预期回转而加大成交量。另外大量中小企业破产造成民间信用危机必然会激化很多社会矛盾，所以对中小企业的经营性贷款一定会在最近几个月出台很猛的刺激政策以及个人创业政策。当这几项措施都落实的时候，可以考虑房地产市场复苏速度问题，我对当前的政策预期不乐观，因为中小企业既然停工就难以复工，人民币该升值还得升，银根也不能立刻全面放松，下面要考虑如何提高中国的内需，强化中国城市居民的消费能力。

我对中国的房地产市场充满信心，三年是钻石期，六年是黄金期。所以我不认为中国楼市现在到了拐点。其他行业发生了方方面面的问题，反而为房地产业提前回暖提供了一个比较好的宏观环境。我认为要投资还是投上海，要投资10月份之前投，要卖房10月份之后卖，这样的收益还是比较可观的。

一手房成交“两头热、中间冷”

□上海中原地产副总经理唐振东

上海中原目前代理了16个一手房新盘，今年4月底前整体销售形势都不错。但是随着国家信贷政策的调整，原来预测的一波上涨行情并未出现，再加上地震的影响，目前市场观望气氛比较浓重。房地产市场的主要购买力还是来自中产阶层的改善需求。但目前不少人由于投资股票而被套牢，另一方面他们也在估量未来总体的经济趋势。这些因素都使得他们对于购买房产变得犹豫，这种消费预期的变化使得市场停滞;另一个现象是近期油价上涨。我认为远郊一些低品质物业在近期会出现下跌。

现在大家比较普遍的想法是现金为王，也是观望气氛带来的严重后果。我判断，未来半年到一年内改善性需求会继续减少，而真正的豪宅和中低端的刚性需求则仍能保持较好的成交，也就是 “两头热、中间冷”。

今年上海楼市将平淡收场

□上海中原地产董事总经理 谭百强

市场交易量下挫

从去年下半年开始，也就是这一轮宏观调控以后，房地产市场情况总体不太乐观。今年上半年上海一手房成交情况仅仅是去年同期的50%左右，尽管二手房稍好，但整个上半年成交量也不到600万平方米。今年年初曾预计上海全年新房成交量应在1600-1700万平方米左右，那么半年成交量应该是800-850万平方米，但到目前上半年成交量还不到这个数字。

主要原因是市场观望气氛较浓，无论是开发商还是二手房业主都感到后市不明朗，而中介行业更是感觉比较困难。从政策层面来看，银根紧缩是直接导致行业低迷的主要原因之一。另一方面，房地产开发行业其实对企业的资金能力、专业性和抗风险能力都有很高的要求，但是现在很多开发商来自各行各业，盲目地认为这个行业会有很好的经济回报，因此当市场成交量下滑时，很多开发商只好“等死”，正所谓大浪淘沙。目前的市场会将实力一般、楼盘品质较差的企业淘汰出局，最后留下来的必将是品牌公司。

今年上半年销售比较好的楼盘有以下特点：开发商有一定美誉度、小户型比较走俏。目前大房型走势一般。因为去年上海楼市价格已经上升了50%左右，有些楼盘、区域甚至超过100%，因此大户型的总价超过了很多购房者的心理预期。去年市场上口碑不太好的楼盘今年压力会比较大。

另一方面，真正高品质高价格的楼盘仍然有客户愿意出手购买。7月初，上海中原刚刚成交了一套近亿元的别墅，客户来自西北地区。他对上海楼市信心十足才决定长期投资。

中间阶层消费能力减退

我比较担心的是中间阶层的消费能力下降，使得整体市场变得沉闷。这批中间阶层应该是城市内需的支撑体，而过快的房价升幅会使他们的消费能力减退。日本趋势大师大前研一曾指出，“目前全球普遍的发展趋势是，代表社会富裕与安定的中产阶级正在快速消失，大部分沦为中下层阶级，直接导致不少国家从倒U型转变为M型社会。而检测是否已经开始迈入中下层阶级的一个重要参考指标是：房贷是否给人造成很大的压力。”从目前中国的城市情况来看，这一回答是肯定的，使得我们开始越来越担忧作为房地产市场主要消费者的这一阶层的购买能力及欲望。

今年楼市将平淡收场

我对下半年的预测总的来说没有华教授那么乐观。年初，很多开发商也持这个看法：上海是最后一个堡垒，应该能够保持稳固。但是半年的观望已经过去，现在很多开发商已经在明折暗降，我相信下半年这个比例还有可能会加大。目前整体市场的平淡对二手房成交也有很大影响，最近已经有一些稀有物业开始挂牌，而且成交价格也有5%-10%的回旋余地。开发商今后的降价幅度则比较难判断，因为对于开发商而言，目前的市场价格和当初拿地成本比较仍有一定利润，应该可以挺过去。如果下半年观望情绪还是很浓的话，开发商的反应肯定比二手房业主快。一手房上半年只成交不到600万平方米，下半年肯定还会继续放量的，二手房就未必能达标了。我认为，今年整体市场会以平淡收场。

热点互动

1、上半年二手房到底是涨了还是跌了，涨的话涨了多少?

谭百强：我觉得没有跌，个别的还有微涨。但一些原先借着周边好楼盘的光环涨上去的物业已经开始回落，这也很正常。在这样的市场中，真正品质好、物业好、环境好的楼盘显示出其实力，抗跌性也强。

2、油价上涨，郊区房价是否会下降?

谭百强：郊区的成交量目前还是可以的，最主要是结婚、拆迁的需求支撑。6月份市场的成交量平均跌了20%，但外围的宝山、康桥等楼盘跌了10%都不到。事实上，这些区域型的楼盘受到市场的影响并不大。

3、在被认为“没有作为”的第三季度，中介会不会出现关门潮?

谭百强：每次市场不好时，中介行业都会出现洗牌现象。从这两个月看，几乎所有中介都已经处于亏本状态，再亏下去很可能会关门。我相信这样亏本的状态只要再维持3个月，就会有部分同行退出市场。如果市场继续清淡，我认为一些企业可能会在年底减铺。