最近，南宁的普通购房者蔡女士有点烦。在购买隆源·国际花园房子之前,她一直认为自己不会被界定为“第二套房”置业者，但在签订购房协议后却被银行要求以“第二套房贷”来执行首付和利率。事实上，“第二套房”政策在2007年9月27日提出再到下发“补充通知”的几个月里，由于没有具体细则，南宁很多购房者在签订购房协议时认为自己属于首次置业，但在办理贷款时被银行认定为第二套房子，须要补交首付款和提高利率。受此影响，部分购房者由于资金不到位等原因要求退房，可大多数开发商却拒绝退房。“第二套房贷”的政策困境让购房者和开发商进退两难。

遭遇政策困境买家进退两难

2007年11月，蔡女士在西乡塘鲁班路的隆源·国际花园看中一套约113平方米的房子。但早在2004年，蔡女士的弟弟就用她的名字在埌东购买了一套约30平方米的小户型，至今还有几万元的贷款没还清。如果购买这套房，能否按第一套房的标准贷款，蔡女士犯嘀咕了。

摸不着北的蔡女士向隆源·国际花园的置业顾问咨询。“当时置业顾问说，只要我们将第一套房的贷款还清，这套房的购房合同署我们夫妇二人的名字，就可按第一套房的情况贷款。”得到置业顾问的肯定回答后，蔡女士夫妇悬在半空的心终于落地。12月15日，蔡女士在该楼盘的售楼部签定了购房合同，单价约4400元/平方米，30%的首付款约15万元。然而，2008年元月初，蔡女士接到置业顾问的电话，称银行认定这套房为第二套房，要求蔡女士短期内补交首付款5万元，并提高贷款利率。

“现在正是年关，家里要用钱，叫我一下子拿出5万元比较困难。没办法，我们只能选择退房，但置业顾问说不给退，现在我们都不知如何是好。”蔡女士疑惑地说：“至今为止，南宁市各大银行的细则都没出台，从何认定这套房子就是第二套房?如果是以去年国家出台的房贷新政为标准，那为何我们购房的时候，置业顾问未做提醒?”遭遇这一困境的并不仅仅只有蔡女士一个人。据了解在南宁，仅仅在隆源·国际花园就有8个和蔡女士一样，在签订购房合同后，被银行告知需提高贷款首付和利率。联发·尚品的策划经理刘华告诉记者：“据我们市场调查，2007年10～12月间的销售出去的房子，现在去银行办理贷款按揭手续时，都会有购房者因被认定为第二套房，需要补交首付款。只是不同的楼盘，人数有所不同。”

世道低迷大多拒绝退房

“房贷新政对楼市肯定有调控作用，这也是政府的原本意图。但在这个事情上，开商其实和购房者一样，都属受害者。”代理隆源·国际花园的零距离营销项目总监夏光文也在喊冤。“蔡女士来看房时，国家的房贷新政出台不久。究竟第二套房是以‘人’还是以‘户’为单位，当时银行各有看法，但都没有具体细则出台。开发商和代理商只能被动的受制于银行，置业顾问向购房者介绍房子时，也以当时银行的说法为准。直到《通知》下来后，各大银行才确认第二套房以‘家庭’为单位。”夏光文说。

中国人民银行、银监会2007年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。2007年12月12日，央行、银监会再次出手，联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确“第二套房”认定以“家庭”为单位。政策的一再强硬出台，让楼市非常紧张，开发商加快了楼盘的销售步伐。“很少有开发商会接受退房。首先开发商是一个商人，想把商人收进腰包的钱再掏出来，那是一件很难的事情;其次，如果答应退房，就代表了客户流失;然后，虽然一套房的首付款是十几万元或几十万元，对一些资金周转不够流畅的公司，购房者的首付款依旧是一笔重要的流通资金。”广西大学商学院财会系主任韦德洪教授说。

同时，市场行情也不容忽视。记者在调查中发现，很多出现类似纠纷的楼盘都拒绝退房。广西大学商业学院教授朱仁友认为，开发商的拒绝退房和目前市场的冷淡也有一定关系。“如果现在的楼市和去年7、8月份一样火爆，开发商会非常欢迎退房，然后再卖个好价格。而目前市场观望风浓，开发商退了房不一定就能找到买家了。”而出现类似的纠纷如何调节?南国雄鹰律师事务所的律师敬儒彬认为，类似于蔡女士这样情形的购房者，可以套用《合同法》第六十八条第四款规定，如果购房者要求解除合同，开发商处没有权利要其支付违约金，因为这种情况，并不是购房者所愿。但如果购房者不想解除合同，那么，开发商就有权要求购房者按相关规定交纳40%或者以上的首付款，执行新政。

细节被忽略遗留麻烦事

目前，距离央行首次宣布房贷新政至今已近4个月，但南宁市尚未有一家银行正式公布房贷新政的相关细则。为何相关细则如此“难产”?

事实上，根据《通知》，第二套房的认定还有不少细节。如人均住宅面积不达当地平均水平者可按首套标准执行，当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。但是，这些细节在实际操作中已被一一忽略。南宁翼虎地产顾问有限公司总经理黄利华认为，即使南宁公布人均住房面积，除非购房者自己去跑部门拿证明。银行、房产局、开发商一般不会去帮购房者鉴定其人均住宅面积为多少。“那么麻烦的事情，各单位能省则省，简单地认为只要买过一次房再买房的购房者，都属二次购房。为何有的二次购房者会被置业顾问‘忽悠’，认为自己尚未达到人均住宅面积，二次购房可算第一套房?那是因为置业顾问首先被有关部门忽悠了。”黄利华说。

除了技术上有困难外，一些部门也有可能因部门利益“架空”房贷新政。一位不愿意透露姓名的某银行客户经理告诉记者，房贷新政不仅“伤”了购房者，也“伤”了银行。“房贷是银行的优质业务，我们总得为有正当需求的购房者留一条变通的路。如何以‘家庭’为单位作为切口，对各大银行而言也是个技巧。”银行和有关部门的一片手忙脚乱，房贷新政在南宁能否顺利落地是一个问题。但不可否认的是，房贷新政即使这般跌跌撞撞上路，已让部分投资性的购房者有所收敛，但房贷新政能否真正调控住过热的房产投资，南宁还有很长的一段路要走。