“面粉”比“面包”贵，地价比房价高已成为过去。今年出让的12块地只成交了3块，流拍9块，这已经超过了去年全年流拍地块的数量。值得注意的是，4月11日一块总建筑面积达44万平方米的土地竟无人报价，而这样的大宗地块，在过往都是品牌开发商争相抢夺的“香饽饽”。
对比2007年的“地王”涌现，目前土地市场的冷清有些不可思议。去年11月份，和黄还在观澜以10.2亿元拿下两块深圳住宅产业化试点用地，楼面地价分别达到6486元/平方米和6826元/平方米。然而今年1月份的首场拍卖会上，位于龙岗区宝荷路的地块却无人问津。
深圳土地市场由热到冷，仅仅经历了2个月。
原因一：宏观调控颠覆“土地为王”
101亿元，这是万科公告的今年第一季度销售收入，相比许多只有区区数百万销售收入进账甚至颗粒无收的企业而言，无法不让人想起万科自去年年底在全国范围内掀起的降价风暴。“降价抛售存货，大大改善企业资金压力。”一直坚持“降价论”的深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕如是认为。
其实，相对万科第一季度销售业绩的“惊人”，其土地储备的步伐却在逐渐放缓。2008年1～3月，万科新增土地面积大幅下降，2006年同期新增土地面积为184.1万平方米，2007年为139.5万平方米，2008年较上两年相比分别下降52.8%和37.8%。“即使是低于两年的土地储备量，万科仍然能够保持较高的增长。”万科在2007年报中阐述。
“万科率先嗅到了现金为王的趋势。”一位业内人士认为，万科正在土地与现金之间做新的平衡。在本轮调控开始以后，抑制房价过快增长，制止将房地产作为投资人民币资产的项目就成为重点，因此打击炒房炒地自然是众矢之的，这样直接导致房地产商“土地为王”的生存模式短时间被颠覆。因此也不难理解近期深圳地块的屡屡流拍。
事实上，仗地生财长期以来都是开发商奉行的生存模式，夺得土地开发权后，依赖相对宽松的信贷政策，以及楼市火爆房价节节上涨的利好刺激，开发商的资金问题往往迎刃而解。而在楼市走牛的2006年与2007年，不少中小开发商坐吃土地红利，资产迅速膨胀。加上土地储备一度成为投资者衡量上市企业股价的重要标准，因此屯地、股市融资、再购地再融资的规律，也自然生成。
然而，这一轮宏观调控却让开发商的生存模式有了本质的改变。有数据显示，2007年恒大地产土地储备膨胀了8倍，一举成为中国“地主”，但是原定于3月28日在港交所挂牌却最终折戟。相关方面的解释是：对募集资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。这更表明“地王时代”一去不复返。
原因二：股市融资难，资金压力加大
相对万科，招商和金地的现金流并不乐观。在2007年，招商地产花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米，其土地储备总面积已超过800万平方米，但是在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。其年报显示，目前招商地产总资产约251亿元，总负债约159.6亿元。其中，短期借款约56.7亿元，长期借款约36亿元，应付款约29亿元，货币资金约35亿元，经营活动现金流量约为负40亿元，资金链较紧张。因此招商地产拟在A股再融资80亿元，正等待证监会批复。
而金地自2007年9月以2.04亿元获取东莞一地块51%股权后，该公司便再未购入土地，与前三季度疯狂购地形成鲜明对比。年报显示，金地去年在8个城市获得14个项目，可售建筑面积共504万平方米，地价总计161.61亿元。其总资产约253亿元，总负债约161亿元，短期借款19亿元，长期借款54亿元，应付账款14亿元，货币资金约25亿元。而为缓解资金压力，金地在2008年初发行了12亿元公司债。同样碍于现金压力退出土地市场的还有天健和振业，曾在去年制造两宗区域“地王”的天健至今在土地市场仍无举措，虽然4月8日振业拿下了龙岗一宗建面逾24万平方米的地块，但是2836元/平方米的楼面地价，和2006年同地段价格差不多。
“这等于加剧了市场走熊的预期。”有专家称。
原因三：信贷仍从紧，开发商缺钱
“前两年土地红利颇丰的开发商基本都陷入资金困局。”有证券分析人士指出，自去年第四季度以来，证监会限制地产上市及再融资大门，加剧了这些企业的资金紧张。然而这对部分现金充裕的企业来说却是利好，业内分析，接下来兼并扩张将不可避免。在加快销售、缩减负债后，有实力的企业可以通过兼并来获取土地资源，而不是选择过往单一的土地拍卖形式。因为在信贷紧缩、房价下跌的市场局势下，用这样的形式拿地，风险无疑更小。
事实上，不仅是深圳，进入2008年后北京广渠路15号地流拍，南京推出5块土地2块流拍，福州推出3块土地只有1块成交。据统计自去年10月份以来，全国流拍土地超过40宗，而土地的流拍又势必打乱下一季度土地供给的计划。以深圳为例，目前流拍的几块土地都有先天性的限制，例如位置较为偏远、周边配套建设尚需时日等，如此资质很难引起实力开发商的兴趣。因此预计在后期，实力开发商一方面通过兼并获得土地，另一方面则在众出让地块中精挑细选，以质为重而非以量为先。
“土地市场瓶颈来自信贷。”有金融专家认为，这种情况也正在考验此轮房地产宏观调控的实质。
相关连接现象：土地越卖越便宜!
▲2007年3月30日，金地以8.61亿元拿下龙华两幅“商品房+政策性住房用地”地块，扣除经济适用房及其他配套用房面积，可售面积的楼面价分别达到7124元/平方米和6718元/平方米，创龙华新高。
▲2007年4月28日，万科和北京万信联合，竞标编号为20071001的东莞商住用地，3772元/平方米楼面价格创下东莞土地拍卖新纪录。
▲2007年6月28日，天健以1.66亿元拿下福田保税区5000平方米的居住用地，楼面地价10375元/平方米，成为2007年深圳地王。
▲2007年7月12日，万科夺得东莞塘厦大坪村35万多平方米地块，成交价格26.8亿元，折合楼面地价15243元/平方米，雄踞广东省第一。
▲2007年10月10日，中海夺得龙岗中心城地块，楼面地价近5900元/平方米，创下区域新高。
▲2007年11月2日，和记黄埔地产以10.2亿总价拍下两块位于观澜的深圳首批住宅产业化试点用地。楼面地价分别达到6486元/平方米和6826元/平方米，比同区域一年前地价翻了一番。
▲2007年12月6日，位于深圳市龙岗区的两宗挂牌出让的11万平方米居住用地未成交。12月17日，宝安区的3宗居住用地因无人竞买而宣布流拍。
▲2008年1月4日，龙岗区宝荷路(G02113-0021)地块因为只有一人投标而宣告流拍。
▲2008年1月10日，宝安中心区(A001-0126)和宝安福永的(A207-0102)两幅航空产业配套扶持用地流拍。
▲2008年4月7日，推出宝安和龙岗的5块居住用地，4块流拍。
▲2008年4月11日，位于坑梓的3地块挂牌出让，只有1块以楼面地价1149元/平方米成交。
