盘活二手楼可降低房价

何伟生　满堂红(中国)置业有限公司董事总经理

虽然二手楼市在2007年末遭遇低潮，但2008年二手楼市行情仍然被看好。广州仍是全国最成熟和最稳定的二手市场，未来发展空间巨大，经过此次盘整，市场将更趋于理性。

2007年底出现的市场调整与前几年的情况并不一样，前几年国家出台新的政策后，市场虽然也有短暂的盘整，但基本上是建立在楼价比较理性的情况下，而2007年的调整面对的是已经疯涨的楼价，因此市场将从根本上发生改变。楼价高了，本身就提高了购买门槛，而现在银根收紧后，购买人融资能力降低，将直接影响供求对比。

在去年一年间，二手楼市的投资客大幅增长，显示出楼市的非理性繁荣。从按揭数据来看，上半年约有四成客户选择按揭，而到了下半年，猛地上升到了七至八成，由于二手按揭通常是投资客户选择比较多，所以由此可以看到很明显的楼市投资潮。最近有人提出盘活二手可以帮助降低楼价，我比较赞同这样的观点。总的来说，买二手楼的自用买家要比买一手楼的多，需求更合理和理性，而且二手房产进入市场后，有助于提高楼市的整体供应量。

从1992年起，广州就有了中介，是全国最领先的，而且很多港资公司从香港带来了成熟的经营理念，因此整个市场相当成熟。目前，广州二手楼市的空间并没有被挖掘完，相对于国外二手楼交易占楼市七到八成的交易量来说，国内近五成的交易量仍有待提高。

■公司规划

年内进入一手楼市

目前满堂红已经在进行资产管理项目，为大型资产管理公司管理着全省近900万平方米的土地和房产。在2008年，满堂红将有一系列新的举措：将继续发展其最具特色的网络经纪人项目，保证在每个地铺都有接入端口，每个经纪人都成为网络经纪人。另外，满堂红还将进入一手市场，目前已有两个项目在运作中，这样在二手市场气氛不好的情况下，一二手互动将对公司业务有所平衡。在今年三四月份，满堂红将推出房屋管家业务，为业主出租房产提供专业服务。

第一季度市场表现将最佳

刘志忠　美联物业广州区域董事

作为一个经历过无数次调控带来的市场变化的“老兵”，对于去年年底突如其来的“寒流”，刘志忠显得非常适应：“2005年，房地产就曾出现过过热现象，国家当时出台了不少调控政策，事实证明，这些政策能给市场降温，但绝不会打垮市场。”

去年是楼价最高，也是涨得最快的一年，对于这样的市场，政府不可能不出台一系列政策来控制楼价。拴住楼价这匹脱缰的野马，其实是件好事情，一方面，高企的楼价让许多想买房的市民感到力不从心，房地产的消费群体也越来越小，这对开发商和中介公司都带来了压力。另一方面，去年上半年的过热行情，使得许多中介行不计成本地扩张，导致从业门槛降低，大批低素质人员进入中介行业，给中介公司的信誉带来了负面影响，对消费者则是一种打击。

2008年的二手市场总的来看行情会比较平稳，上半年特别是第一季度将是市场表现最佳时期。因为去年国庆黄金周后，连续几个月市场交易量都出现大幅下降，但楼价却在往上走，许多买家都处在观望之中，因此在去年第四季度压抑了巨大的需求。而今年初，楼价出现实际性的调整后，这些需求将会被释放出来，许多观望之中的客户会选择重新进入房地产市场。另一方面，股市在年初比较低迷，也会促使一部分资金选择回流，投资楼市。

■公司规划

重点布局珠三角城市

去年底，美联物业逆市而上，连开八铺，为业内瞩目。2007年一手楼卖得太好，反而挤压了中介公司代理的空间，如今销售出现压力，有着灵活机制和专业经验的二手中介公司体现出了价值，给二手中介公司重新进军一手销售代理创造了机遇。2008年美联将调整战略，在一手市场上有所作为，目前，美联已代理了佛山、江门等二线城市的项目，未来还将重点布局珠三角的各个城市。

写字楼租金增幅将放缓

文志坚中立地产董事总经理

从国内外经济环境看，2008年广州楼市将整体趋淡。近段时间来国家不断收紧金融政策，银根全面告急，为盘活资金，市场卖楼套现成风，消费者却观望气氛浓郁，价格回落趋势将越来越明显。

在价格回调方面，写字楼市场的表现尽管不像住宅市场般明显，但预计未来一年广州写字楼的租金增幅和销售速度都会掉转风头向下，成交量会萎缩，价格也将有所调整。这是因为目前国家全面收紧的金融政策并非只对房地产行业，而是针对各行各业的，银根的全面收紧必然会影响各类企业发展，令写字楼需求大受影响。另一方面，2008-2009年，广州将有巨量写字楼，特别是甲级和超甲级写字楼投入市场，供应量空前增长，而需求却受到抑制，可以预料行业竞争将会更为惨烈。

但预料资本运作市场将逆市而上，反而会出现更大商机，预计2008年资本经营和资本运作市场的业务量将以成倍数的规模向上增长。众所周知，前几年因为不动产价值一直呈现涨势，各类物业包括大批公司待收购物业、烂尾楼物业等都待价而沽，业主心态高，普遍惜售。随着银根的收紧，不少业主为改善资本运作流程，如上市公司为盘活套现，打包资产包;中小企业为加快资金流转等等，不得不将空置物业出手套现，为资产经营和资本运作市场带来难得的好机会。

■公司规划

加大资产会投入

中立地产早从2004年就在广州率先打出资本运作旗号，成立了专门的资产管理部门——资产会，并培养了一批具备资产经营全程运作的资深专业人员。2008年，中立地产将进一步加大资产会的投入，如专业人员方面预计将增加一倍，抓住市场机遇，大力发展资产运作、资本经营业务。

“寒冬”中有新机遇

胡倩华　兴业地产中介业务部经理

年初广州天气寒冷，中介行业更冷!目前，广州二手楼市有着内忧外患。内忧是自“9·27”房贷新政实施以来，整个房地产行业顷刻进入盘整期，市场观望气氛浓厚，买卖交易陷入胶着状态。二手中介首当其冲受到沉重打击。而接二连三发生的中介事件，如中天置业的“卷款潜逃”、创辉租售的“关店风波”，更令市民对二手中介的信任下降至冰点。而外患则是国际金融风暴涌动。在内忧外患夹击面临生死门槛之时，选择生存还是灭亡，自强自爱自救，成为了各房地产中介公司的首要问题。今年的二手楼市如果没有更多的宏观调控政策出台，广州二手楼市将会慢慢复苏。毕竟广州市民购房的刚性需求是存在的，只要政策对楼市的打压减弱，市民购房观望情绪会减弱，二手楼市可望复苏。

■公司规划

增强影响适度扩张

对于有15年发展历史的兴业地产来说，二手楼市的冬天也是公司发展的新机遇。公司将趁这个机会合理地吸收一些人才，适度扩张，增强公司的品牌影响力，为市场回暖时二手业务发展做好准备。如趁其他中介公司收缩铺面先拿下位置好的铺位，待楼市回暖再开新店铺。另外对于开门店则采取谨慎方式进行，如目前在城建地产旗下楼盘管理处和宏城社区超市设点，待楼盘二手盘源增多时再开正式的中介门店。目前，兴业地产在广州市有32间门店，加上管理处、宏城超市所设的点，总分点有50多家。另外，公司还将重点发展多间示范门店，以全新的形象进入二手市场。

二手楼价将稳中微升

潘宇豪

广东合富房地产置业有限公司副总经理

2007年在宏观调控以及金融信贷政策的影响下，目前广州二手楼市出现短期观望情绪影响，但从总体上看市场并没有剧烈的变动，在刚性自住需求的支持下，广州二手楼市的市场承接力仍相当强，这将是日后推动楼市走出淡市、重新复苏的有力支持。而多项房产新政的出台有效地遏制住了楼价飙升的势头，楼市短线投机者也受到了沉重的打击，给二手市场进一步扫清不稳定因素，促进二手楼市持续、稳定、健康的发展。楼市复苏的关键在于新一轮博弈尽快让市场找到价格承接点以及对政策的消化，这对发展成熟的广州楼市而言，调整将只是短期，长远发展仍见乐观。

今年开始，有不少房地产利好消息陆续实现，可望促使二手楼市逐步复苏。首先是2008“奥运年”即将登场。在奥运经济的强力带动下，经济将进一步发展，对于房地产市场来说，楼市将继续保持稳健的发展步伐。除了2008“奥运年”，明年将是建国60周年大庆，广州还有2010年亚运会，而城市化进程也将持续推进、刚性自住需求也将持续增加。在各方利好支持下，广州二手楼市将继续呈现稳中微升的稳健发展态势。

另外，广州是一个国际化大都市，高速发展的经济吸引大量外来劳动力，而家庭结构小型化已成趋势。“单身贵族”、“二人世界”、“三口之家”已成为目前置业群体中主流的家庭结构模式。合富置业预期，新增人口及家庭结构小型化，将为楼市带来巨大的新增住房需求，刚性自住需求继续成为支持二手租售市场持续稳定发展。

对于今年二手楼价的判断，需求持续畅旺、楼宇自身素质提高、市政建设提升板块价值等，都是二手房价格上升的动力，而在政府宏调的引导下，二手市场更趋稳健，楼价将保持稳中微升的发展态势。