2007年下半年合肥商品房价格稳步上扬，该市物价部门分析认为——2008年合肥房价难大步前进

1月4日，合肥市物价局发布2007年房价分析报告，同时，在对2008年省城楼市走向进行分析时认为：2008年，合肥市房价将会稳中有升，但房价大幅上涨不现实。对此判断，物价部门表示，这与近期国家的宏观调控政策、合肥市的实际状况等有密切关系。

经过2006年和2007年上半年的房价徘徊期后，2007年下半年合肥商品房市场明显转好，新建商品房成交面积和成交金额迅速增大，价格稳步上扬，房屋空置面积增幅有所回落。

2007,涨——

行情：年末均价3531元/平方米

2007年是房地产业不平静的一年。

自2003年国家对楼市进行调控以来，已有五年时间。尤其是2005年、2006年出台的一系列调控政策，密度很大，节奏很快，使整个房地产市场基本处于稳定状态，合肥市商品房价格一直在3200元/平方米左右窄幅徘徊。

2007年以来，虽然国家没有像前两年那样连续出台更多调控政策，但2007年调控的力度并未减弱，政策还是在不断强化，措施也在细化。一系列调控政策重磅出击，国务院24号文引领住房体制第三次变革，国土资源部的39号令直指囤积土地的众“地主”，央行6次加息10次上调存款准备金率和上调第二套住贷首付紧缩银根等政策相继出台，但房价依然上涨。国家发改委近期发布的36个大中城市11月份集中成交平均价格，合肥市商品房价格3531元/平方米，其中商品住房实际成交价格3300元/平方米(含团购房)。

特征：涨幅区域差异明显

据有关部门统计，截至12月20日，2007年合肥市商品房新开工面积1560万平方米，同比增涨35.3%;竣工面积670万平方米，同比增涨34.9%;在网实际销售面积900万平方米,同比增涨105%。

此前，国务院房地产市场检查组和调研组对合肥市房地产市场的基本评价是：商品住房价格与周边地区和类似城市相比处于较低水平，但均价涨幅较快。去年10月以来，据不完全统计，全市的成交房均价在3300-3800/平方米(不含团购房)间高频率浮动，与2006年同期的全市均价相比涨幅超过5%。由于发展规划，合肥某些区域房屋价格上涨明显，而部分区域房价上涨缓慢;一些成熟的楼盘上涨速度偏快。

原因：需求增加直接推动

从全国范围看，合肥房价变化较为平缓，但近期，房价涨幅也同样呈稳步上扬状态。

对此，合肥市物价部门分析认为，需求增加是房价上涨的最直接原因。随着合肥城市大建设步伐的日益加快，城市人口日渐增多，自然带动需求增加。根据合肥市“十一五”规划以及“141”城市空间发展战略构想，从现在到2010年，合肥市域总人口将达到580万人，远期2020年合肥市域总人口为710万人。因此，未来合肥对住房将有一定的需求。

此外，土地供应的趋紧和土地价格的飙升，在很大程度上推动了房价的上涨。与此同时，央行加息影响购买者心理。面对每一次定向票据发行总是与加息“如影随形”的情况，“央行是否在年底前和明年初又会有加息动作”成了关注焦点。因此很多购房者还是决定提前置业。

最后，开发商“捂盘惜售”助推房价。一些楼盘将本可以一次性推出的房源改为分批推出，每次新推出的房源价格会上涨，同时制造房源紧张和房价在不断上涨的假象;而有些楼盘则索性延迟开盘，等待最佳的涨价时机，推动了房价的上扬。

合肥市物价部门认为，合肥住房存量大，整体房地产市场发展较好，2008年价格还会平稳上升，但是在存量没有改变、整体供应容量比较大的情况下，合肥房价不会呈爆发性的增长，而是温和性的增长。

2008,稳——

低收入者将更受关照

2007年8月，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，以及此前温家宝总理的讲话，均表明从2008年起，市场将面临巨大的结构性调整，包括土地供应、资金投入、政策导向、配套支持等，都将重点转向保障性住房。

低收入家庭住房问题历来是合肥市主抓的民生工程之一。去年11月，合肥市最大的经济适用住房及廉租住房项目在滨湖新区开工建设。不仅如此。合肥市还将加快集中成片的危旧小区和“城中村”的改造步伐，在工业园区内开展“双限房”(限面积、限价格)及“周转房”的试点，以改善其他住房困难群众的居住条件。

同时，考虑到近年来合肥市商品住宅市场的购买主体基本上都是本市居民，外来人员购买的较少(不到5%)。为此，合肥市将在工业园区一级外来资本和人员相对集中的区域，建设一批面向外来人员的商品住房，既解决住房问题，也扩大房地产市场需求面。

消费环节信贷闸门收紧

就合肥而言，2008年度一系列政策都可能会对楼市产生较大冲击。如，对土地增值税进行清算，向企业征收30%至60%不等的土地增值税;限制开发商囤地;此外，合肥加大对滨湖新区的建设投入，土地供应量加大，新兴区域将迎来更多开发商。

更为重要的是，今年国家将收紧消费环节的信贷闸门。2007年，央行连续6次加息、10次上调存款准备金率，前所未有;与银监会联合下发提高第二套房首付比例及贷款利率的通知。在二套房新政出台两个多月之后，监管层又对“二套房按个人还是按家庭界定”这一核心问题给予明确。

同时，将公积金贷款纳入“二套限令”。自2008年1月1日起，合肥住房公积金贷款政策也作出调整：贷款额度降低，借款人最高贷款额度从20万元降为15万元;另外，暂不允许再次申请个人住房公积金贷款。这一系列政策，基本上堵死了政策落实打“擦边球”的可能。无论是市场的刚性需求还是投资需求，都会在一定程度上得到压制，这些均会给2008年省城楼市带来较大冲击。

房价大幅上涨不现实

据此，合肥市物价部门认为，今年合肥房价大幅上涨不太现实。

从去年下半年开始，合肥房价上涨速度加快，开发商“捂盘”情况严重。为此，合肥市的主管部门从去年11月以来，对省城已审批的预售项目进行全面检查，重点打击十类商品房价格违法行为，稳定房价，维护群众合法权益。这在一定程度上将抑制房价过快上涨。

物价部门分析认为，虽然土地的招拍挂政策使得地价上涨，各种原材料价格和人工费用在增加，不断加息使得融资成本增加，这些都刺激了房地产市场价格上涨。但从合肥来看，2008年房价的大幅上涨却是不现实的，因为合肥居民的收入水平、区位条件和供求基本平衡的现状决定了合肥的房价只会稳中有升。