近两年来，大连二手房市场持续火爆，相对应的是二手房买卖纠纷数量也居高不下。由于房屋买卖是数额较大的交易，因此很多市民往往为二手房买卖伤透了脑筋，甚至不得不诉诸法律。记者近日从西岗区法院了解到，他们在6月6日到18日的十多天中竟然有4个二手房买卖纠纷案的判决，而且无一例外的都是消费者“理亏”，其中3个案例是消费者败诉，另外一个是消费者被打。
为何胜诉的多是房屋中介公司呢？有的消费者非常气愤：“中了房屋中介的招了。”还有的消费者很沮丧：“当初签合同太粗心了。”这里对西岗区法院4个案件的判决，通过辽宁槐城律师事务所刘甲明律师进行详细解析，希望能给购买二手房的消费者以借鉴和提醒，从而能真正规避房屋买卖中明面上的沟坎和暗地里的陷阱。
案例1
房屋不买了 定金还得给
[案情]
2006年4月5日，大连某房屋中介与王女士、李先生三方签订《房屋买卖居间协议书》，约定由王女士购买李先生位于西岗区三元街的一栋住房。房屋中介提供居间服务，按协议应代为收取王女士交纳的2万元购房定金。但王女士声称钱未带够，只交纳了1万元定金，并向房屋中介出具欠1万元定金的欠条。
后来王女士以购买的房屋可能动迁及其他原因表示不买房了，致双方协议未履行，李先生因此把房屋中介和王女士诉至西岗区法院。法院判决房屋中介向李先生支付定金2万元，房屋中介依据生效的判决向李先生支付了2万元。房屋中介认为这一切都是王女士违约造成的，在多次向王女士索要1万元未果的情况下，将王女士告上法庭。
西岗区法院审理认为，房屋中介作为居间人代理保管王女士所交定金，王女士只向二手房公司交付了1万元，因王女士违约，房屋中介已将2万元定金给了卖主李先生，所以王女士理应承担房屋中介垫付的1万元定金。今年6月6日西岗区法院一审判决王女士给付房屋中介1万元。
分析
鉴于《房屋买卖居间协议书》是合法有效的，故各签约主体应全面、及时履行契约义务。本案中的定金具有履约担保性质，在因王女士原因而导致本合同无法继续履行的情形下，则王女士无权主张定金的返还。王女士未交纳的1万元定金因出具了书面欠条而转变为与中介公司的债权债务关系，故在中介公司先行支付给出卖人2万元款项之后，其有权向王女士追索相应的权利。
案例2
买房换中介 判赔违约金
[案情]
今年1月27日，某房屋中介与市民杨女士签订《购房委托协议书》，协议规定，杨女士委托房屋中介购买房屋，房屋中介负责寻找房源、带看及成交后代办过户等各种事项。双方合同规定违约责任为，杨女士不得与二手房公司介绍的房主私下进行买卖交易或与房主签订委托转让合同，否则杨女士赔偿二手房公司其应缴纳委托报酬的两倍。
该房屋中介带杨女士看了长春花园一栋房屋，杨女士对该房屋很满意。可因该房屋的出售人于今年1月20日与大连另一家房屋中介签订《房屋委托出售协议书》，委托其出售该房屋，于是1月28日杨女士又与这家房屋中介签订《中介服务协议》，并由这家房屋中介居间服务购买了长春花园这栋房屋。原来的房屋中介认为杨女士严重违约，多次协商，杨女士都不肯交中介费，因此原来的房屋中介把杨女士告上法庭。
西岗区法院审理认为，杨女士经该房屋中介看房后，又经他人居间购买了该房屋，按照双方协议违约责任的约定，显然杨女士违约，因此房屋中介要求杨女士给付违约金的要求合理。杨女士认为房屋中介利用其专业性和自己的不专业订立协议，显失公平，故不应承担责任。法院认为杨女士属于完全民事责任能力人，所以双方订立的合同并没有合同无效的法定理由，因此对杨女士的辩解不予采信。
今年6月12日法院一审判决杨女士给付房屋中介违约金19500元。
分析
中介公司和杨女士所签订的协议具有委托购房与居间服务的双重性质，双方所签订的合同具有法律效力。但通常情形下，我国的违约金具有补偿功能。若合同约定的违约金过高，则违约方可请求法院依法予以调整。司法实践中，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但若违约方不主动请求减少的，则法院只能依据不合理的原则径直作出裁决。
案例3
买方悔了约 要钱被驳回
[案情]
2006年10月30日，买方孙女士与大连某房屋中介以及卖方闵某签订了一份《房地产居间服务合同》，合同约定，闵某将锦绣小区一栋房屋转让给孙女士，同时合同约定了违约责任，即买方中途悔约，买方不得向卖方索还定金；卖方悔约，应将定金退还买方，另支付买方相当于定金数额的违约金，买卖双方如未按照合同约定时间履约，由违约方向对方支付滞纳金。合同签订后，孙女士将购房定金1万元及中介费9375元支付给房屋中介。
2006年12月31日，买卖双方和房屋中介又签订补充协议，内容为买卖双方已协商同意，买方无能力购买房屋。今年1月8日，卖方将买方和房屋中介告上法庭，要求两被告支付定金1万元。西岗区法院审理过程中主持调解，房屋中介将定金1万元交给卖方闵某。
买方孙女士认为，在履行合同的过程中，由于房屋中介没有做到对她的承诺导致该房屋没有买到，导致她现在仍居无定所，所以也把房屋中介告上法庭，要求房屋中介返还中介费9375元，双倍返还购房定金2万元。
西岗区法院审理认为，三方签订的居间合同及补充协议都依法成立。孙女士虽然将购房定金及中介费给付房屋中介，但因为她中途悔约提出不买涉案房屋，应承担相应的违约责任。今年6月18日法院一审判决驳回了孙女士返还中介费9375元及双倍返还购房定金2万元的两项诉讼请求。
分析
鉴于中介公司作为居间人已促成房屋买卖合同的有效订立，故中介公司有权收取相应的居间报酬。买方对欲购买的房屋负有了解、审查义务，因其未尽谨慎注意义务而导致买卖合同无法履行的，则对此所产生的后果应由其自行承担。但若买方能够证实居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假情况而损害其利益的，则可依法免除买方的合同支付义务。
案例4
私下约房主 遭中介暴打
[案情]
2006年4月9日，某房屋中介工作人员王女士与市民汪先生签订委托看房协议，看完西岗区同香街某房后，2006年6月中旬，王女士发现买方汪先生直接与卖方联系，双方办理了买卖手续。2006年7月5日，王女士的丈夫，也是该房屋中介工作人员的王先生找到汪先生，双方发生争吵，王先生用拳头猛击汪先生面部一下，致汪先生眼部两处轻伤。后王先生与汪先生达成赔偿协议，王先生一次性赔偿汪先生医疗费等各项经济损失3.5万元，汪先生对王先生的行为表示了谅解，并请求法院对王先生免予刑事处罚。
西岗区检察院指控王先生犯故意伤害罪向法院提起公诉。西岗区法院审理认为，王先生自愿认罪，并赔偿了被害人的经济损失，且被害人也有过错，故今年6月13日一审判决对王先生免予刑事处罚。
分析
既然汪先生与中介公司已签订了《委托看房协议》，则汪先生就应受协议中义务条款的约束。汪先生利用中介的服务却故意避开中介公司与卖方签订买卖协议，其行为属恶意，故尽管中介公司未完成全部居间义务，但汪先生仍应支付居间报酬。尽管汪先生存在一定过错，但其身体权、健康权等权利依然受到保护，中介公司工作人员的故意伤害行为不仅承担民事侵权责任，还有可能承担相应的刑事责任。
[律师提示]
单方违了约要承担责任
辽宁槐城律师事务所刘甲明律师认为，在合同合法有效的情形下，各方应严格遵守。否则，若违约方单方面解除或终止合同，其就应承担民事责任，故各签约方一定要增强尊重契约、遵守契约的意识。
其次，目前房屋买卖通常有专业的中介公司服务，故在签订居间合同前，公众要认真推敲合同条款，将自己意见等明确记载到合同附件中，同时，还应对合同中某些所谓霸王条款提出异议，并作出相应的修正。
同时中介公司应遵循诚实信用的原则规范、修改居间合同文本，尤其应对定金、居间报酬、违约金等条款作出具体明确且公平合理的界定与约定，以有效规避纠纷的发生。
[消协提醒]
强化合同意识避免事后后悔
大连市消协副秘书长杨庆祥说，近年来二手房的投诉一直比较多，一方面有房屋中介的原因，另一方面消费者自身也存在很多问题。所以他提醒消费者既要提防房屋中介有意或无意构筑的陷阱，更要看清合同中“明面上的沟沟坎坎”，否则一旦“跌跤”乃至“中招”后悔也来不及了。
杨庆祥认为，消协多年的工作和调查发现，如何保证消费者、尤其是买方的知情权这一点，目前看来是很难的。很多消费者往往最初买房不知情，后来知情了想悔约可合同已经签好了。所以市消协提醒消费者，一定要强化合同意识，在签订合同前一定要看清楚合同内容。同时消费者不要相信房屋中介的口头宣传和口头承诺，需要落实到合同中的一定要落实，避免事后后悔。总之一句话，一定要把房屋的具体情况了解清楚以及合同中所有的细节都弄懂以后再在合同上签字。(首席记者纪永江 实习生张星光 )
