在经历了3月末的网上公示，4月份的期房限转之后，房贷设限成了最近一段时间房地产市场的热点话题：先是传出对购买第二套住房和投资类购房的限制，而对第三套住房的贷款许多银行已经停止发放；接着，对个人购房按揭的比例的提高也在所难免，原来轻轻松松就能贷到8成贷款的时代已经过去。而最近传出的对房龄15年以上“高龄二手房”不予贷款的消息更让不少投资者心里一惊。
　　

在个人购房贷款上出现这些情况，是不是意味着个人房贷成为银行着力控制的方向呢？复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士在证券总会举办的一次研讨中剖析了个人房贷门槛渐高背后的原因。

今年5月财政部部长金人庆在上海出席一次会议时明确表示，“中国总体宏观经济表现良好，已经走出通货紧缩阴影。” 而在5月中旬，央行发布的今年第一季度的货币政策执行报告，也明确指出近期仍将采取适度从紧的货币政策。

与宏观的政策相对应，一些实际措施已在操作过程中，2003年9月和2004年4月，央行先后两次上调存款准备金率，仅4月25日一次将存款准备金由原来的7%提高到7.5%就会在全国范围内控制住将近1000亿元的贷款。这样做的后果是各商业银行可放贷资金减少。之后，各家银行都纷纷采取措施控制贷款规模，中行、工行都通过限制放贷来控制贷款规模，而光大银行更是准备调高投资型房产贷款的利息水平，其目的也无非是减少放贷，控制总体规模。这种情况在一些股份制银行表现得更为明显，由于这些中小型银行开始时放贷过多，到央行调高存款准备金，可放贷额度明显减少，头寸不足，对个人购房贷款这一块也只好“忍痛割爱”。

同时，从今年1月1日起开始执行的央行关于扩大金融机构贷款利率浮动区间，这项政策也对银行的贷款发放起到了相当作用。此项政策规定，在人民银行制定的贷款基准利率基础上，商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间上限扩大到贷款基准利率的1.7倍。也就是说，以1年期贷款为例，原来的基准利率为5.31%。扩大贷款利率浮动区间后，商业银行、城市信用社可在4.78%至9.03%的区间内按市场原则自主确定贷款利率。

虽然明确的“加息”政策尚未执行，但该政策的确定实行在实际意义上已将贷款利率提高。举例来说，以前房地产企业因为贷款数额大，可以和银行把利率谈到九折，按5.31%来算，其贷款利率为4.78%；而在现在情况下，银行非但不会给其九折的优惠，反而极有可能向上浮动利率，以5%甚至更高的利率贷出款项。从这种意义上来说，贷款利率实际已经上调。

这样，一方面是可放贷资金总量上的减少，前期发放资金过多，后期可放贷数额减少，另一方面，浮动利率区间扩大，贷款利率实际上的上涨，使得商业银行能用于个人房贷的资金数额相应减少，自然就导致贷款门槛的提高，贷款难度的加大。

而房地产是近几年发展过猛倍受关注的敏感行业，投资性房贷又是近期调控的一个重点，在如何区分自住性购房和投资性购房尚无明确定论的时候，以高标准来应对个人购房贷款的发放自然是很多银行选择的明智之策，这也从另一方面造成了贷款审批的日益严格和贷款发放的困难。

而伴随着我国经济告别通货紧缩，扩大内需成为保证经济持续稳定健康发展的关键。而汽车和房地产这两个行业是扩大内需最有力的“两个抓手”，这两个行业的发展将会带动钢铁、水泥等若干下游产业的发展。可以说，他们的发展将是经济实现“软着落”的关键，