随着《上海市信贷投向指引(2004)》的发布，上海的金融机构将对高档商品房贷款和二套以上住房贷款实施更加严格的贷款政策。虽然业界普遍表示，对买房自住的购房者来说，银行严格放贷并没有构成不利影响，但准备贷款的购房者还是需要多了解银行的新“家法”，贷款代理机构也呼吁在操作上更严谨规范，以保障资金安全。
　　

高档、多套成严控对象

根据《指引》的要求，上海各商业银行对高档商品房和二套以上住房的贷款发放将予以某种程度的区别对待。

特别提到的是，适当限制对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目的贷款投放，并可按规定对高档住房贷款和二套住房贷款适当降低贷款成数等。

“的确如此，对高档房，尤其是别墅以及面积大、总价高的商品房，银行现在控制得很紧。”专业个人住房贷款机构中立投资管理有限公司的金月琴总经理告诉记者，“从我们目前的实践操作来看，银行进一步加强了审核力度，如今对于购买别墅或者说贷款额在百万以上的，完全获得银行放贷的可能性就很小。另外，从按揭套数来讲，贷第二套还是可以的，而第三、第四套的话，就没有什么可能性了。”

工商银行的一位工作人员也告诉记者，过去申贷，一般很少过问有几套房，但现在，如果贷款人在外面还有房，则可贷到的款项成数会依次减少。

中国银行上海分行也正实施严控第二套房个人按揭成数，该行的操作细则中规定有，对于申请贷款购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例；借款人每增加一套住房按揭贷款，贷款最高成数相应递减5%，直至贷款最高成数控制在60%，高档商品房和别墅贷款最高成数控制在50%；对于已贷款购买第一套住房，以配偶名义再次申请贷款购买住房的，视同第二套住房规定执行。

还有业内人士告诉记者，事实上上海许多商业银行早已抬高首付款比例，特别是对高档公寓和别墅，首付款可能要达到四成以上。

申贷难度在加大

有业内人士表示，事实上，在《指引》发布之前，上海各银行就已经对住房贷款开展从严处理，此次央行只是对各金融机构的信贷提出更具政策性的指导。

记者也了解到，由于受宏观调控政策的影响，各银行无论是对一手房还是二手房的贷款规定都作出了一些变化，使得申贷的难度加大。

而在二手房市场上，消费者更明显地感受到了申贷难度。“我们现在的申贷工作中也要花不少时间与申请贷款的买家沟通解释。”智恒房产的一名工作人员向记者表示，“每个银行现在采取的变化程度还是不一样，总的来说，对贷款人的要求肯定比以前更为严格，比如对收入状况、还款额与收入的比例、户口所在地、买了几套房等都了解得很仔细；还有对房子的要求也有所提高，如在房龄上要求更短、房屋所处位置也要求更靠近市中心；贷款成数不用讲是控制得比较严，而且每一笔贷款申请情况都不同。”

建设银行的一位工作人员也表示，五一长假后，该行对个人住房贷款的审核重点放在贷款人的贷款能力上，对于职业和收入明显不符的情况，需要贷款人提供税单、存款证明等收入辅助证明。中立投资的一位负责人则向记者解释：“以前是很少出现退单的，但现在银行严厉了许多。

特别是现在有不少申请人开出的收入证明与实际情况明显不符，银行碰到这种情况，如果是关系比较好的代理，银行可能不直接退单，但会把放贷额减少一部分，大家心知肚明，否则会毫不客气地拒绝。”

规范操作防范风险

不少业内人士也表示，对买房自住的购房者来说，该政策并不构成负面影响。“银行只是加强了对估价、收入证明等方面的审核力度，如需要通过三级审批，环节不少，但银行严控的对象主要还是投机客。对于准备贷款的购房者来说，则需要根据市场的‘风向’，适当调整一下贷款计划，在收入证明、资产证明等方面如实提供资料，从而确保顺利贷到款项。”

与此同时，一些贷款代理机构也开始呼吁业界规范操作，以保障贷款人与银行各方的资金安全。“如今如果银行认为贷款人存在的贷款年限过长、成数过高、收入证明和实际情况有出入等问题，都可能毫不留情地给予拒绝。

而且银行审批发放贷款都存在不确定因素，不能够满打满算。”有贷款代理机构负责人表示：“专业的贷款代理会根据购房者的实际情况为其设计最佳的贷款方案，而为确保资金安全，需对每一笔业务的操作流程都严格控制。通过交易中心，对每一笔交易的真实性进行核实，保证交易以及抵押的真实，直至放款时都有专人核对身份，才能确保整笔业务安全完成。”