2003年12月 1日 以后取得商品房预售许可证的项目，已经开始使用北京国土资源和房屋管理局重新补充修订的《商品房买卖合同》，该合同增加了与前期物业服务、物业服务收费和业主临时公约相关的内容作为合同的第十九条和第二十条，并增加物业服务内容和质量及其它约定作为合同附件四。
    虽然，表面上看物业管理和买房是两个范畴的事，但很多纠纷都是从房屋交接时房地产商强迫购房人承诺业主公约，缴纳物业费开始的。有人把选房比做选妻是有一定道理的，有恋爱时的冲动，同时也要考虑长期生活的现实，购房人一定要有心理准备，入住后物业管理费支出的长年累计很可能会超过房款的支出。

    购房人在签合同第十九条前，首先应和房地产商在合同附件四中约定清楚前期物业服务的内容和质量，具体的可参考北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市居住小区物业管理服务标准》和中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），然后根据国家发展和改革委员会、建设部共同印发的《物业服务收费管理办法》及北京市将要出台的《物业服务收费管理办法》中的相关内容，确定自己所买房屋所在小区物业服务收费是属于“包干制”还是“酬金制”，最后在第十九条的空格处写明每月每建筑平方米的物业服务收费价格为多少元。

    购房人和房地产商在约定合同第十九条时还应注意以下几点：

     1．第十九条印刷文字给出的是物业服务费“由物业管理企业按年（半年、季）收取”，购房人可要求改成按月收取。

     2．明确第十九条印刷文字中的“综合管理费”都包括什么？1997年北京市物价局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》曾规定“本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上加应纳税金向产权人收取“，而北京将要出台的《物业服务收费管理办法》可能会规定执行政府指导价的物业费中已含税费，但由于商品住宅可不执行政府指导价，物业费中是否包含税费最好能在后面空格中写明。

     3．1997年北京市物价局印发的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》的计算包括业主户内的中、小修维修费，现在合同第十九条的印刷文字则不包括该费用，购房人可参考正在征求意见的政府指导价计算一下合同第十九条约定的物业服务收费标准到底是否含此项费用，并在合同该条后面的空格中约定清楚。

     4．合同第十九条约定的物业服务收费标准中是否包括公开区域消耗的水电费，如果包括，应在该条后面的空格中注明。

     5．合同第十九条约定的物业服务收费标准中是否包括社区红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等等各种智能设施使用的费用，如果包括，也应在该条后面的空格中注明。

    购房人在承诺合同第二十条前应首先认真阅读业主临时公约，搞清自己的权利和义务，如果发现该公约严重损坏自己利益，最好放弃购买此项目，如果能接受该公约，则应要求房地产商将该公约作为合同附件附在合同后面，以防有人擅自修改。

    购房人在和房地产商约定合同附件四时，笔者建议购房人至少争取将以下问题在“其他约定”中表述清楚：

     1．房地产商聘请从事前期物业服务的公司应是不低于几级资质的物业管理企业。

     2．物业服务费收取的时间，是先服务后收费，还是先收费后服务，明确购房人签署收房单领取钥匙后开始缴纳物业服务费。

     3．明确物业公司代收费项目，并明确物业公司不得收取本合同约定外的任何费用。

     4．明确购房人自用部分维修的费用由谁支付。

     5．明确装修管理费和押金的金额及押金的退回办法。

     6．明确物业费、水、电、暖、气等名目下有无所谓的“按金”，如果有，购房人应加以拒绝。

(刘宏诚)