消费者是房地产住宅市场的主导力量，所以研究消费者住宅需求意向无论对于开发商还是政府都具有深刻的意义。２００２年安徽经典市场调查咨询公司曾对合肥房产消费者居住现状、购房特点、房产信息、消费习惯以及他们对合肥现有楼盘和售楼服务的评价等方面进行过一次深入细致的调查分析，为开发商进行住宅开发、媒体宣传及营销策略提供了科学依据，同时通过对短期购房消费者购房分析，为广大读者提供了购房参考。然而消费者的住房需求在一定时期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。所以为了帮助以“需求为导向”来开发房地产产品的房地产开发商更好更快的把握目前住宅市场消费特征，同时为业内和市民提供参考。安徽经典市场调查咨询公司于今年４月份再次在合肥市范围内进行了一次“消费者购房意向调查”，旨在进一步准确地研究购房群体的消费特征、及时地把握消费者的住房需求特点与趋势的变化。自本期起，将在合肥晚报“家园”专版上陆续刊出调查报告，以飨读者。
购房需求更旺，购房群体更年轻
按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到３０平方米之前，住房需求会持续旺盛。目前，合肥市城镇居民人均使用面积为１８．１２平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：今年有７０．１２％的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较２００２年上升１８．７％。而且在打算购房的人群中，２３岁－３９岁的占８５％，比２００２年提高了１６．９％，其中购房主力群体这两年发生了显著变化，２００２年消费意向最强的群体是３０－３９岁者，占被调查总体的３７．７％，而２００４年主力消费者年龄下移，为２３－２９岁，占被调查总体的比例为４７．８％。
不同年龄消费者购房意向分布
购房群体在年龄上的变化究竟会对合肥房地产市场产生什么样的影响呢？ 研究分析２００４年住房消费市场会在以下方面发生变化： 一是低龄化群体需求上升，表明２００４年的户型主流应该以经济型户型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定的成长机会和空间； 二是２００４年中档定位的项目将更加艰难，总体的市场需求将进一步萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品房的群体基本属于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看，目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关； 三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层建筑，２００４年高层、小高层需求会略有上升；四是２００４年高档市场（这里主要指Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ和别墅）基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，不会有很大变化。
从不同年龄层住宅需求来看，２００４年的合肥房地产市场的总体趋势是：低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、高档市场需求略升。
家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体
虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随着购房需求总体年龄下降的趋势，有购房意向的家庭总收入在２００４年增长并不明显，购房主力仍集中在家庭年收入６万元以下的群体。其中年收入在３万元以下的家庭所占比例从２００２年的４６．６％下降到了今年的１６．１％，下降幅度较大；而年收入在４万－６万的家庭所占比例由２００２年的４１．８％上升至２００４年的６２％，可以看出今年整个合肥购房者向家庭年收入４万－６万的群体靠拢

不同收入消费者购房意向分布
３０岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的家庭平均月收入大部分在３０００－４０００元，而且他们在单位的职务多为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。
调查表明，合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。
中高学历群体成为购房主力
六成以上的潜在购房群体拥有专科及以上学历，学历和购买力之间存在着强相关关系（见图三）。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和工作年限的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高），相应购买力也越强。
高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学历群体而言，高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来看，由于高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体，所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言，形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点，所以对于房产商而言，网络推广的作用比照以往显得日益重要起来了.