———消费者购房目的与影响因素分析
消费者的购房目的原本就是为了居住，只有“安居”才能“乐业”当然不同的收入阶层对住宅的消费需求不同，从豪华的别墅、高档公寓、普通住宅到安居型住房，都有其特定的消费群体。不同层次的经济状况、不同的爱好特点需要各自相应的住宅。
随着我国经济的发展，人们收入的增加，消费者购房除为了自住以外，还出现了为保值增值以至以投资为目的的购房现象。购房目的已从过去单纯的居住生活向休闲度假、出租经营、保值增值、实物奖励、投资置业等方面发展。
因此，对于房地产开发商来说，分析研究购房群体的购房动机、及时把握消费者的需求特点与趋势变化，对于开拓市场、增加销售至关重要。
购房者的置业投资特点明显增强
从购房消费者买房的动机来看，一是为居住，二是为投资，或者二者兼而有之，然而不同时期的消费者购房目的倾向性是在变化的。
从２００４年的调查数据来看，在购房者中，属第一置业的占１８．１％，属第二置业改善居住环境的占６３．４％，属投资置业的占１６．１％。以满足自己和家人居住为目的的购房行为称为自住型购房，一般多属于第一次置业。而二次置业者的购房目的呈现多样性，有投资也有自住，如有卖旧房换买新房的，有买了新房旧房出租的，也有为保值增值而买第二套房的。多次置业者，大多为投资型购房，用以出租、增值，以获得较高的利益回报。
从本次的调查结果看，自住型购房者仍占据绝对优势，达到了购房者总数的８１．５％，但同时我们也看到２００４年有１８．５％的购房者购房目的是用以投资增值和办公商用，而２００２年的调查结果中，购房者中属于置业投资的仅占３．６％，比２００４年低１４．９个百分点。
以上情况说明，一是目前的房地产市场仍处在成长期，购买者仍以自住为主；二是投资型购房者虽然所占比例仍不算太高，但上升速度较快，已呈现一种快速发展的趋势，值得房地产开发商予以关注、研究。
２００４年购房者置业特点的变化主要是以投资为目的的购房比例上升幅度较快。调查中发现，目前以房地产投资作为第一投资理财方式的购房者比例为１１．８％，仅排在储蓄之后，位于保险和股票之前，处于投资理财方式的第二位，可以预见今后随着个人经济实力的增强，一部分人会将投资理财方式转向房地产投资。
从交通条件、周边环境为购房者最关心因素
消费者在置业消费过程中会对影响购房的有关因素进行评估。在研究消费者关注的因素时，我们从以下两个角度进行分析：其一，消费者在购房过程中，对某个因素关注程度的高度，这仅仅是一个静态的数值；其二，对于不同年度的同一因素而言，关注的程度发生了怎样的变化，这是一个动态的数据，同时也反映出今后楼市发展的趋势和方向。
从２００４年的调查数据变化曲线看，购房者关心程度较高的三个因素依次是：“交通条件便利” ８３．９％，“周边环境” ７８．５％。
这就表明了在２００４年，制约购房者住房需求的主要因素是交通条件便利、周边环境。交通包含多方面的含义，首先是区域的交通配套情况，其次是个人的通勤能力，对交通成本（包括交通费用和时间成本）的承受能力。
根据调查情况分析，一是２００４年绝大多数购房者把交通便利放在首要的位置，而２００２年排在首位的影响因素是房屋质量，交通便利因素对消费者的购房影响位居第三，说明现在的人们较２００２年更关注的是交通是否便利而不过分强调其地理位置，已经逐步适应“办公—居住两地化”的发展趋势，开始关注城郊和边缘地区的房屋。
二是消费者对周边环境的关注程度仍达７８．５％，从影响位次上看比２００２年的关注程度排前了二位。周边环境因素其最基本的含义涵盖了楼盘项目周边的自然环境、经济环境、社会环境，以及基础设施等比较直观的因素，购房者对周边环境的极大关注也说明了周边环境对楼盘项目的重要性，楼盘的周边环境在很大程度上影响着购房者的选择。所以，开发楼盘项目仍要精心选择周边环境。
三是消费者对价格因素的关注程度降低，根据２００２年的调查，有８１％的消费者认为房屋价格是影响他们购房的重要因素，在影响购房的因素中排在第二位，而２００４年的比例为５３．９％，位居各影响因素第五。说明人们的购买能力有较大提高，更注重生活的质量，在重视房屋本身的同时，还很重视考虑房屋相关的其他因素。
从调查结果来看，２００４年房屋升值潜力得到了购房消费者的普遍关注，２００４年的关注程度高达６４．２％，比２００２年的４０．５％提高了２３．７个百分点。特别是投资型购房者对居所的升值潜力表现出了特别高的关注程度。
对升值潜力的关注，从某种程度上来讲，也就是投资型购房者对房屋未来所获利润的看重。目前有部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于周边环境好，配套设施全，开发商实力强的楼盘。在户型选择上，对于市中心倾向于中小户型，对于中心城区外的倾向于大户型与别墅。
截止2004年9月
